[发明专利]一种基于可开发用地密集度的土地批量估价装置与方法

说明书

技术领域

本发明涉及土地估价领域，尤其涉及一种基于可开发用地密集度的土地批量估价装置与方法。

背景技术

当前对于土地或存量房的价值评估都是通过估价机构中具有相关资质的专业评估人员对单宗土地或房屋进行价值评估。上述评估行为往往带有主观推断，评估结果中存在评估人员个体化带来的差异。同时，传统的地产评估方法在估价范围、价值标准、评估模型、质量、效率以及公平公正性方面存在着人为不可控的因素。此外，通过专业评估人员对多宗、大面积地产的评估行为成本较高，在一定程度上也可能滋生腐败现象。

发明内容

本发明旨在解决上述现有技术中存在的问题，提出一种基于可开发用地密集度的土地批量估价装置与方法。

本发明一方面提出了一种基于可开发用地密集度的土地批量估价装置，包括：土地等级获取模块、土地网格划分模块、有效土地面积获取模块、可开发用地面积获取模块、可开发用地密集度因子获取模块以及估价模块。其中，所述土地等级获取模块获取待估价区域土地的等级分布；所述土地网格划分模块对待估价区域土地进行网格化划分，得到若干土地网格；所述有效土地面积获取模块获取所述各个土地网格的有效土地面积；所述可开发用地面积获取模块获取所述各个土地网格的可开发用地面积；所述可开发用地密集度因子获取模块根据所述等级分布、有效土地面积以及可开发用地面积，获取所述各个土地网格的可开发用地密集度因子；所述估价模块根据所述可开发用地密集度因子，按照下述模型对所述各个土地网格进行估价：单个土地网格价格V_g=V×(1+K)×A+V×A，V为待估价区域土地所在城市贡献因子，K为所述可开发用地密集度因子，A为修正因子。

本发明另一方面提出了一种基于可开发用地密集度的土地批量估价方法，包括以下步骤：步骤一：获取待估价区域土地的等级分布；步骤二：对待估价区域土地进行网格化划分，得到若干土地网格；步骤三：获取所述各个土地网格的有效土地面积；步骤四：获取所述各个土地网格的可开发用地面积；步骤五：根据所述等级分布、有效土地面积以及可开发用地面积，获取所述各个土地网格的可开发用地密集度因子；步骤六：根据所述可开发用地密集度因子，按照下述模型对所述各个土地网格进行估价：单个土地网格价格V_g=V×(1+K)×A+V×A，V为待估价区域土地所在城市贡献因子，K为所述可开发用地密集度因子，A为修正因子。

本发明提出的基于可开发用地密集度的土地批量估价装置与方法基于各个土地网格的可开发用地密集度因素对土地进行计算机辅助批量估价，极大地提高了估价的效率、节省了成本，同时估价机制透明、在一定程度上防止了腐败现象的滋生。

附图说明

图1是本发明一实施例的基于可开发用地密集度的土地批量估价装置结构图；

图2是本发明一实施例的基于可开发用地密集度的土地批量估价方法流程图；

图3为一实施例的工业用地的可开发用地密集度因子评价表；

图4为一实施例的商业用地的可开发用地密集度因子评价表。

具体实施方式

为了使本发明的目的、技术方案及优点更加清晰，以下结合附图及实施例，对本发明进行进一步详细说明。应当理解，此处所描述的具体实施例仅仅用以解释本发明，并不用于限定本发明。

本发明提出的基于可开发用地密集度的土地批量估价装置与方法用于对待估价区域土地进行批量估价。在本发明中，以工业用地和商业用地为例，介绍上述装置与方法。

在本发明中，对于工业用地，事先将其约定为五个等级：Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级、Ⅴ级，其中Ⅴ级为最优等级的工业用地，Ⅰ级为最劣等级的工业用地，其它依次类推；对于商业用地，事先将其约定为六个等级：Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级、Ⅴ级、Ⅵ级，其中Ⅵ级为最优等级的商业用地，Ⅰ级为最劣等级的商业用地，其它依次类推。本领域的技术人员应能理解，上述土地等级划分仅作为辅助描述本发明技术方案的一种举例划分方法，其它方式的土地等级划分方法均适用于本发明所提出的技术方案。

本发明一方面提出了一种基于可开发用地密集度的土地批量估价装置，如图1所示，所述装置包括：土地等级获取模块100、土地网格划分模块200、有效土地面积获取模块300、可开发用地面积获取模块400、可开发用地密集度因子获取模块500以及估价模块600。在本实施例中，上述各个模块可分别以独立工作单元的形式置于计算机、手机等具有数据处理能力的装置中。