[发明专利]基于智慧城市的土地功能价值计算方法

说明书

技术领域

本发明涉及一种土地功能价值的量化计算的方法。这种方法以智慧城市为基础，融合了生物特征技术、车辆车牌识别技术、语音识别噪音监测技术、个体行为识别技术以及人际关系识别技术等实践应用。本发明提及的土地功能价值量化计算包括土地居住价值、零售商业价值、度假旅游价值、仓储物流价值、科教文体价值等方面的计算。土地功能价值量化计算的结果，方便应用于国土管理部门转让土地所有权、规划部门制定用地规划、开发建造企业进行土地投资决策，以及买房人基于横向对比结果进行购买决策。

背景技术

同一块土地功能价值，在不同专业领域的视角下，是不同的可量化的数值。而不同土地，在同一专业领域的视角下的功能价值，是可以作为横向对比的最重要参照物。这个数值很大程度是以若干种量化的指标为基础，经过一定运算后得到的结果。而这若干个量化指标分为两类，第一类是可以通过官方或非官方来源获得数据，第二类需要通过对自然信息的量化处理后得到关键数据。

第一类信息已经是数据形态存在，不需要再量化；第二类信息的量化处理工作，目前主要依靠土地相关工作人员的专业知识，通过互联网新闻、实地考察情况以及其他相关联信息，将各个维度给予主观的评价，分为ABCD等级或者用数字评分得到一个量化的结果。但这样的量化处理方法有两方面大问题，导致数值难以横向比较。一方面是评价人员的专业能力参差不齐以及偏好不一，另一方面是即使同一个人填写，也很难在评价大量土地功能价值时都维持统一的标准。

因此，需要一种新的方法量化处理相关信息，以保证土地功能价值得到合理的估算。

发明内容

本发明旨在提供一种基于智慧城市的土地功能评估体系的构建方法，通过对土地特征、周边环境、相关配套情况的动态监测，对土地功能的居住价值、零售商业价值、度假旅游价值、仓储物流价值、科教文体价值等方面进行评估。对于政府来说，国土部门可以在评估的基础上，制定土地的使用方案、界定用地属性、关键用地指标、土地出让定价以及对应的不动产项目定价、定位，综合推动国土资源的价值最大化以及资源的合理化应用。对于私人部门来说，可以据此制定合适妥当的投资决策和土地开发决策，更好的发掘土地价值和提高使用效率。

这种基于智慧城市的土地功能价值量化评估的方法，其特征在于它的四个步骤：基础信息感知设备布设、使用这些设备收集信息并进行基础量化处理、对信息的深度量化处理、对处理结果的应用。

第一步是基于智慧城市要求的基础感知设备网络布设，包括系统性布局具备生物/非生物特征识别功能的摄像头、具备基本语音识别/噪音检测功能的音频设备、具备基本客户身份验证功能的交互设备如Wifi/POS机/具备人际关系信息收集功能的社交网络如LinkedIn/微信等。

第二步是对于基础设施的连续使用，进行多元信息收集并进行基础量化处理。如生物特征识别：可用于记录某一地理区域内人群的面貌特征判断片区的国际化程度、居住人口平均年龄以及情绪特征；或者记录某一特定个体的活动轨迹以判断其日常作息、家庭成员情况以及消费习惯等。又如车辆车牌识别：可用于记录某一地理区域内，车辆的数量、功能、型号、品牌，；或者用于记录某一特定车辆行动轨迹、常见车速等以判断车主的生活工作时间安排、日常活动半径等。又如社交网络的信息归集技术：可以用于记录某一地理区域内，各行业领先企业及其关联企业聚集数量；或者记录某一公司的业务覆盖半径，或企业员工的工作覆盖半径。

商业地产开发商，会特别关注商业功能的价值，因此会关注某一区域内领先企业及管理企业聚集数量、某一区域内Wifi连接的人数等数据。而购买二手房的客户，需要关注小区住户的平均家庭人口数量、日常活动半径；或者通过业主拥有车辆的平均价格了解收入水平。以上这些信息，都会进行基础量化处理，得到类似于次数、金额、天数、距离等原始数据，并留做后续处理。

第三步，是基于上一步骤活得的类似于次数、金额、天数、距离等原始数据，根据功能需求进行应用层面的深度数据挖掘和大数据处理。应用层面的数据处理方法，很大程度取决于应用需求方，包括政府部门、房地产开发商、购房者的诉求等。以下案例是估算某一地块的甲类商业功能价值的计算过程（乙类、丙类商业功能价值计算方法类似）：

假设是某一个地块方圆3公里内，每晚17:30-22:00时段人流数量与该范围内居民数量的比值。是全市所有地块的的均值，是全是所有地块的的标准差。是符合N(0,1)标准正态分布的分值。于是得到：。