[发明专利]普通商品住宅价格指数计算方法、终端设备及存储介质

说明书

本发明涉及一种普通商品住宅价格指数计算方法、终端设备及存储介质，该方法中包括：S1：将发布商品住宅销售价格指数时的三个面积段进行进一步细分，采集细分后的多个面积段的本期和上期的成交数据；S2：计算本期和上期对应统计点的成交均价；S3：计算每个面积段的每个统计点的本期较上期的面积段价格指数；S4：对每个面积段的所有统计点计算得到的面积段价格指数进行筛选，得到每个面积段的多个优选价格指数；S5：计算每个面积段的最优价格指数；S6：计算普通商品住宅价格指数。本发明仅需要提供当期和历史时期多个面积段商品住宅的成交数据即可计算，无需提供其他房屋特征数据，简单、准确，适用于商品住宅价格指数的计算。

技术领域

本发明涉及住宅价格指数计算领域，尤其涉及一种普通商品住宅价格指数计算方法、终端设备及存储介质。

背景技术

现有的房地产调控目标为稳地价、稳房价、稳预期。对房地产市场的调控，其中最重要的环节之一就是住房价格的变化。反应住房价格变化最直观的指标就是住房价格指数的变化。其中，商品住宅价格指数，主要包括新建商品住宅价格指数以及二手住宅价格指数。

对于商品房价格指数的计算，目前使用最多的主要有“加权平均法”、“重复交易法”以及“特征价格法”。简单的加权平均固然是最原始的计算方法，这种方式不能够适应多变的市场需求，计算得到的价格指数甚至跟房地产市场走势严重脱节甚至相背离。与“重复交易法”相比，“特征价格法”在理论上具有一定的优势，但是，由于特征价格法要求收集每套房产反映房屋特征变量多达十几个、甚至几十个的数据，而且不同城市或同一城市的不同发展阶段，房屋的特征变量差异很大，所以基于特征价格法的房价指数在实践中往往会遇到很多难题，不适合定期发布房价指数。

但是，上述几种主流的商品房价格指数计算方法是建立在完全备案数据或者房屋特征变量足够支撑价格指数计算的前提下设计的。应当注意到的是，不同城市、不同区域，其房地产业的发展处于不同的阶段，并非所有地区的房屋特征数据都齐全完备。当房屋特征数据不完备的时候，通过上述主流商品房价格指数计算方法计算出的指数会有偏差，影响后续对房地产市场的监测预警及调控。

发明内容

为了解决上述问题，本发明提出了一种普通商品住宅价格指数计算方法、终端设备及存储介质。

具体方案如下：

一种普通商品住宅价格指数计算方法，包括以下步骤：

S1：将发布商品住宅销售价格指数时的三个面积段进行进一步细分，采集细分后的多个面积段的本期和上期的成交数据；

S2：根据每个面积段的本期和上期的成交数据，分别计算本期和上期对应统计点的成交均价：

其中，j表示统计点，k表示面积段，表示k面积段在第j个月的成交均价，表示k面积段在第n个月的成交总面积，表示k面积段在第n个月的成交总金额；

S3：根据每个面积段的每个统计点的本期和上期成交均价，计算每个面积段的每个统计点的本期较上期的面积段价格指数：

其中，表示k面积段在第j个月的价格指数，表示k面积段在本期的第j个月的成交均价，表示k面积段在上期的第j个月的成交均价；

S4：对每个面积段的所有统计点计算得到的面积段价格指数进行筛选，得到每个面积段的多个优选价格指数；

S5：根据每个面阶段的多个优选价格指数计算每个面积段的最优价格指数R^k；

S6：根据每个面积段的最优价格指数，计算普通商品住宅价格指数R：

R＝∑(R^k*P^k)