[发明专利]一种基于优选参考样本集合的房地产估价方法和系统

摘要

本发明提供一种基于优选参考样本集合的房地产估价方法和系统，从参考样本集合S中筛选出相似性最高的最优参考样本集合U，根据最优参考样本集合U中的参考样本均价，对待估房地产进行估价。该基于优选参考样本集合的房地产估价方法和系统，通过与多个参考样本组成的参考样本集合的相似性计算，较为客观的估计出房地产价格，克服了收益估价法、成本估价法适用对象不普遍的缺陷，同时也克服了市场比较估价法对专家权威的依赖性；具有适用范围大、估算价格客观、准确率高等特点。

主权项

一种基于优选参考样本集合的房地产估价方法，其特征在于，包括以下步骤：构建参考样本集合S：以待估房地产所在区域的已知房地产数据作为参考样本构建参考样本集合；参考样本集合记为S，包括i份参考样本Sa，所述参考样本的向量表达式为Sa＝(P1,P2,…,Pm‑1,Pm)，其中0＜a≤i，m为大于0的自然数，P1～Pm为所述参考样本经离散分级处理后的属性值；定义待估房地产：定义所述待估房地产的向量表达式为Q＝(Q1,Q2,…,Qm‑1,Qm)，其中，m为大于0的自然数，Q1～Qm为所述待估房地产经离散分级处理后的属性值；所述向量Q与所述向量Sa下标数字相同的属性为同一属性；构建待选参考样本集合Ub：将参考样本集合S中的i份参考样本Sa按照预设数量k自由组合，分别组成一个或一个以上的待选参考样本集合U1,U2,…,Ub‑1,Ub，其中，定义相似性TP：相似性TP用于评价参考样本集合Ub的参考价值，包括相关性因子Rel和多样性因子Div；其中，相关性Rel，定义计算公式为Rel=ΣSim(Sl,Q)|k|,l=1,2,...,k,Sl∈Ub,b=1,2,...,Cik-1,Cik]]>其中，Sl为参考样本集合Ub内的参考样本，Q为待估房地产，k为单个待选参考样本集合Ub内的参考样本数量；多样性Div，定义计算公式为Si1,Si2∈Ub且i1≠i2,其中，Si1,Si2为同一参考样本集合Ub内的两个不同参考样本，k为单个待选参考样本集合内的参考样本数量；相似性TP，定义计算公式为TP＝aRel+(1‑a)Div；其中，权重因子a为预设常数，取值范围a∈[0,1]，Rel为相关性，Div为多样性；计算相似性TP：设定a与k值，计算每个待选参考样本集合Ub，的TP＝aRel+(1‑a)Div值，其中，a为权重因子预设值，k为单个待选参考样本集合内的参考样本数量；筛选最优参考样本集合U：最大TP值所对应的待选参考样本集合为U，当待选参考样本集合Ub的参考样本Sa数量为k个时，权重因子为α时，待选参考样本集合U为最优参考样本集合；估价：将最优参考样本集合U中k项房地产的均值作为待估房地产的价格估计值。