[发明专利]一种栅格土地价格评估方法

权利要求书

1.一种栅格土地价格评估方法，包括如下步骤：

步骤S1.土地样本选取

以区域或经济圈为对象，首先剔除土地项目，导出系统中各行政区域计算期内的土地成交楼板价的均价，然后将土地明细中楼板价小于等于行政区域均价2/3，大于等于行政区域均价3倍的土地剔除，这部分就是价格异常低或者异常高的项目；然后剔除房地产项目，将项目明细中价格小于等于行政区域均价2/3，大于等于行政区域均价3倍的项目剔除，这部分就是价格异常低或者异常高的项目；

步骤S2.样本变量准备

(1)计算综合地价

即该栅格有实际成交楼板价的，则综合地价就是其自身实际地价，若该栅格没有地价，就取周边3公里8个栅格的地价平均值作为综合地价；

(2)计算各区域土地成交均价

计算区域内所有城市，各个行政区域及县级市的样本的土地成交均价；

步骤S3.模型建立

(1)首先筛选样本，将含有综合地价的栅格筛选出，其余没有地价的栅格暂时不列入模型计算；

(2)综合地价作为因变量Y，综合得分X1、房价X2和区域土地成交均价X3均价作为自变量X。

步骤S4.多元回归求系数

回归模型公式为：Y＝α+β1*X1+β2*X2+β3*X3+ε

求出系数α、β1、β1、β3和残差ε，残差ε＝实际Y-预测Y

步骤S5.预测土地价格

(1)将剩余那些没有地价，但有综合得分的栅格筛选出来，下面称为“预测样本”(综合得分为0或者为空的不列入计算，那些可能是山体，湖泊等)；

(2)然后将上面计算出的α、β1、β1带入这些筛选出的预测样本，然后计算出地价，即为回归预测价格。

2.根据权利要求1所述的栅格土地价格评估方法，其特征在于：所述的综合得分采用如下步骤获得：

步骤S1：建立指标体系，包括房地产相关数据、产业数据、消费数据、配套设施数据；

步骤S2：获取地图数据，对地图上符合指标体系内所有数据进行检索，利用地图上的地址及名称匹配出地图的坐标经纬度，对经纬度进行栅格落位及编码匹配；

步骤S3:指标体系内各项指标进行相关性分析，筛选中相关性较高的指标，两两高度相关的指标删除一个，以确保各指标不重复也不漏项；

步骤S4：利用熵权法对各指标进行数据处理，获得各指标权重，将标准化后的值与求得的指标权重进行加权求和，得到熵权得分。

步骤S5：计算岛链得分，每个栅格与周边8个栅格的熵权得分进行对比，采用如下公式

IF(E2>＝MAX(F2:M2),E2,IF(E2>＝LARGE(F2:M2,2),MAX(F2:M2),MAX(F2:M2)*0.8+LARGE(F2:M2,2)*0.2))；

步骤S6：计算综合得分＝熵权得分*0.6+岛链得分*0.4。