[发明专利]一种栅格土地价格评估方法

说明书

本发明涉及一种栅格土地价格评估方法，属于大数据应用技术领域，它解决了现有技术中的土地价格预测不准确的问题。本栅格土地价格评估方法，通过提前建立完善的指标体系，并对各指标进行去重，然后采用熵权法对各指标权重进行赋值，计算出栅格熵权得分，然后通过熵权得分进一步计算岛链得分，并利用熵权得分和岛链得分取得综合得分，通过多元回归预测法测算回归预测价格，并建立评估模型对回归预测法测算的地价进行修正，完成修正后再检验算法的准确度，保证了预测结果更为准确。

技术领域

本发明属于大数据应用技术领域，涉及一种土地价值评估方法，特别是一种栅格化区域土地热区评估和展示方法。

背景技术

在房地产市场发展进程中，存在大量前期土地评估工作，土地价格评估是土地市场管理的重要内容之一，常规的地价评估方法主要包含特征选取、特征量化、特征提取、主体建模、地价评估等步骤。其中，土地价格特征量化过程中存在如下缺点：

一：海量数据，人工瓶颈

随着前期城市、板块、土地研究的更加细化和深入，数据需求量也日益扩大。对比数据量级一再增长，运营周期却不断提升，人工执行在加班加点的情况，也很难实现如此海量数据的搜集和统计。

二：信息滞后，影响决策

人工应对土地市场波动，溢价、流拍等情况的发生，原因排查存在时间周期，并不能够做到实时反馈。而对周边市场，新房、二手，甚至是周边配套规划情况，更加需要更长周期的时间搜集，对市场反应存在滞后。

三：静态数据，缺乏时效

人工执行报告在短中期内，存在研究价值，但是长期静态数据，就会失去参考意义，报告无法进行延续更新。

四：颗粒粗糙，结论偏差

一般前期土地评估研究数据维度和范围，以板块为最小颗粒度做数据搜集和分析。若数据颗粒度要求突破板块和一般行政划分边界，更加细化，人工已经无法满足要求。

五：边缘地块，数据缺乏

一般前期土地评估研究数据维度和范围，以板块为最小颗粒度做数据搜集和分析。若数据颗粒度要求突破板块和一般行政划分边界，更加细化，人工已经无法满足要求。

六：算法粗简，无成长性

人工报告属于静态数值，长期使用，需重新做数据查询工作。且算法一般为传统算法，面对时刻变化的市场环境，无法积极应对。

因此，亟待提供一种从批量、全局、精准、实时、延续、成长六大难点着手，实现地块区域价值评估的方法。

发明内容

本发明的目的是针对现有的技术存在上述问题，提出了一种栅格土地价格评估方法。

本发明的目的可通过下列技术方案来实现：一种栅格土地价格评估方法，包括如下步骤：

步骤S1.土地样本选取

以区域或经济圈为对象，首先剔除土地项目，导出系统中各行政区域计算期内的土地成交楼板价的均价，然后将土地明细中楼板价小于等于行政区域均价2/3，大于等于行政区域均价3倍的土地剔除，这部分就是价格异常低或者异常高的项目；然后剔除房地产项目，将项目明细中价格小于等于行政区域均价 2/3，大于等于行政区域均价3倍的项目剔除，这部分就是价格异常低或者异常高的项目；

步骤S2.样本变量准备

(1)计算综合地价

即该栅格有实际成交楼板价的，则综合地价就是其自身实际地价，若该栅格没有地价，就取周边3公里8个栅格的地价平均值作为综合地价；

(2)计算各区域土地成交均价