[发明专利]一种基于集成思想的房产估值方法与系统

权利要求书

1.一种基于集成思想的房产估值方法，包括：

步骤1、获取用户输入的房产属性信息；

步骤2、根据待估房产是否有特殊因素选择直接法或者间接法进行房产价值评估计算；

步骤3、根据直接法或者间接法的评估和结果判断评估是否结束；

步骤4、若直接法或者间接法的评估结果非空，则房产评估结束；

步骤5、若直接法或者间接法的评估结果为空，则根据邻近法进行房产价值评估计算；

其中，所述房产属性信息包括房产地址、建筑面积、居室类型、总楼层、所在层、建筑年代、朝向、户型结构、特殊因素；

所述特殊因素，包括：

楼王、临地铁、临街、临湖、学区房、送地下室、带空中花园、半地下户型等因素。

2.如权利要求1所述的方法，其特征在于，所述根据直接法对待估房产的价值进行计算，包括：

步骤1、基于案例筛选规则，筛选相似性最大的案例；

步骤2、对筛选的相似案例进行时间修正和成交挂牌比修正；

步骤3、利用均值、峰值算法计算待估房产的价值；

其中，所述案例筛选规则，包括：

步骤1、在本小区内筛选一定时间的挂牌案例；

步骤2、根据住宅类型、居室类型、面积、总楼层、所在层、户型结构、朝向、建成年代、特殊因素等进行匹配筛选；

所述时间修正，包括：

案例价格×(1+指数增长率)^(案例时点到计算时点天数/案例时点到指数终止时点天数)；

所述成交挂牌比修正，包括：

挂牌案例价格×成交挂牌比；

所述峰值算法，包括：

步骤1、将筛选后的案例价格进行区间离散化；

步骤2、统计个区间段的案例频数；

步骤3、根据频数分布判断峰值情况：单峰、多峰、无峰；

步骤4、若分布为单峰，则根据峰段的最高最低价格进行分位点计算；

步骤5、若分布为多峰，则根据五段案例数最多的、峰段的最高、最低价格进行分位点计算；

步骤6、若分布为无峰，根据频数最多的区间段的案例价格进行算术平均计算。

3.如权利要求1所述的方法，其特征在于，所述根据间接法对待估房产的价值进行计算，包括：

步骤1、根据案例数据生成小区标准房；

步骤2、根据直接法生成小区标准房的基准价；

步骤3、对小区标准房的基准价进行审核；

步骤4、根据待估房产属性筛选相似的标准房；

步骤5、根据待估房产属性对筛选的标准房的基准价进行时间修正、公共修正与特殊修正；

其中，所述生成小区标准房，包括；

步骤1、选择参与计算的案例时间；

步骤2、根据案例数据筛选居室类型、总楼层生成标准房特征；

步骤3、基于上述案例，划分面积段，分段统计案例数量；

步骤4、根据不同面积段的案例数量保留标准房；

其中，所述对标准房的基准价进行审核，包括：

步骤1、判断根据直接法生成的基准价是否为0；

步骤2、若生成的基准价为0，则根据属性价格模型计算标准房的基准价；

步骤3、若生成的基准价不为0，则根据案例来源数量判断是否进行价格调整；

步骤4、若生成的基准价源于多个案例来源，则根据权重算法进行价格调整；

步骤5、若生成的基准价源于一个案例来源，则判断基准价是否异常；

步骤6、若基准价源于一个来源存在异常，则根据比价关系模型计算基准价；

其中，所述根据属性价格模型计算标准房的基准价，包括：

步骤1、将近一个月的案例数据进行属性离散化处理；

步骤2、根据离散化的属性进行分组统计其中位数，生成属性基础价格；

步骤3、根据属性价格数据进行多元线性回归获得各属性回归系数；

步骤4、将各属性回归系数除以常数项获得各属性修正系数；

步骤5、根据属性基础价格乘以各属性修正系数获得修正价格；

步骤6、将修正价格乘以成交挂牌比获得标准房的基准价；

其中，所述权重算法，包括：

步骤1、判断是否存在至少两个来源的价格相差比例在10％以内；

步骤2、若满足条件，则根据来源权重进行加权平均；

步骤3、若不满足条件，则沿用原始价格，不进行价格调整；

其中，所述根据比价关系模型计算基准价，包括：

步骤1、根据标准房过去六个月的价格计算标准房之间的相关系数；

步骤2、根据相关系数将标准房进行分类；

步骤3、计算同类内标准房各期价格的比值，取其平均数作为标准房最终价格比值；

步骤4、根据价格比值计算标准房新一期的基准价。