[发明专利]一种基于集成思想的房产估值方法与系统

说明书

本发明涉及一种基于集成思想的房产估值方法与系统，该方法集成了直接法、间接法与邻近法，结合海量历史案例数据对待估房产进行价值评估，具体实施为：根据待估房产是否有特殊因素选择直接法或者间接法进行房产价值计算；若直接法或者间接法的评估结果为空，则根据邻近法进行房产价值评估计算；若直接法或者间接法的评估结果非空，则将其作为待估房产价值。同时，本发明公开了一种房产估值系统，该系统包括接收模块、获取模块、参数配置模块、估值模块、展示模块。

技术领域

本发明涉及一种基于集成思想的房产估值方法与系统。

背景技术

目前房产估值主要是由专业评估师根据个人经验进行房产价值评估，这种方法一方面因评估师的经验、偏好不同存在评估差异，另一方面需要评估师仔细选择参考案例而存在费时费力的缺陷。

其次，现有房产智能评估方法中有些选择的影响因素过于繁杂导致无法推广至每位业主，而有些评估方法过度依赖案例数据，导致在没有充足案例的情况下无法评估。

发明内容

针对上述问题，本发明的目的在于提供一种基于集成思想的房产估值的方法，本发明的另一目的是提供一种基于集成思想的房产估值系统。

本发明解决其技术问题所采用的第一技术方案是：

一种基于集成思想的房产估值方法，包括：

步骤1、获取用户输入的房产属性信息；

步骤2、根据待估房产是否有特殊因素选择直接法或者间接法进行房产价值评估计算；

步骤3、根据直接法或者间接法的评估和结果判断评估是否结束；

步骤4、若直接法或者间接法的评估结果非空，则房产评估结束；

步骤5、若直接法或者间接法的评估结果为空，则根据邻近法进行房产价值评估计算。

其中，所述房产属性信息包括房产地址、建筑面积、居室类型、总楼层、所在层、建筑年代、朝向、户型结构、特殊因素；

所述特殊因素，包括：

楼王、临地铁、临街、临湖、学区房、送地下室、带空中花园、半地下户型等因素；

进一步，所述根据直接法对待估房产的价值进行计算，包括：

步骤1、基于案例筛选规则，筛选相似性最大的案例；

步骤2、对筛选的相似案例进行时间修正和成交挂牌比修正；

步骤3、利用均值、峰值算法计算待估房产的价值。

其中，所述案例筛选规则，包括：

步骤1、在本小区内筛选一定时间的挂牌案例；

步骤2、根据住宅类型、居室类型、面积、总楼层、所在层、户型结构、朝向、建成年代、特殊因素等进行匹配筛选。

所述时间修正，包括：

案例价格×(1+指数增长率)^(案例时点到计算时点天数/案例时点到指数终止时点天数)；

所述成交挂牌比修正，包括：

挂牌案例价格×成交挂牌比

所述峰值算法，包括：

步骤1、将筛选后的案例价格进行区间离散化；

步骤2、统计个区间段的案例频数；

步骤3、根据频数分布判断峰值情况：单峰、多峰、无峰；

步骤4、若分布为单峰，则根据峰段的最高最低价格进行分位点计算；