[发明专利]一种融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法

权利要求书

1.一种融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：该估算方法按照顺序包括以下步骤：

1)网格化初始地价估算；

2)网格化标准地价估算；

3)土地使用年限修正系数及容积率修正系数的计算；

4)土地重置成本估算；

5)建筑重置成本估算；

6)销售价格估算；

7)建筑折旧额估算；

8)房地产价值的最终估算。

2.根据权利要求1所述的融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：步骤1)网格化初始地价估算的具体方法为：

a)根据城市行政边界矢量数据，利用地理信息系统软件，将该城市划分为单位面积的格网；

b)根据所划分的格网数量，选择至少三个格网进行市场地价的实地调研即已知地价样本选取，并记录该网格的市场地价与空间坐标；

c)将实地调研的采样点的空间坐标导入地理信息系统软件，并将采样点的地价作为属性数据通过空间插值方法，将呈点状的地价数据插值至整个城市中的每个网格，得到待估价对象所在城市中的网格化初始地价。

3.根据权利要求1所述的融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：步骤2)网格化标准地价估算的计算的具体方法为：利用地理信息系统软件将人员可达性栅格数据、基础设施便利度栅格数据、产业集聚度栅格数据、环境条件栅格数据相乘得到网格化地价修正系数，对此系数进行最值归一化，得到地价修正权重，将网格化初始地价估算的价格乘以网格化地价修正权重，得出的数值即为估算的网格化标准地价。

4.根据权利要求1所述的融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：步骤3)土地使用年限修正系数及容积率修正系数的计算中的土地使用期限修正系数、容积率修正系数得出方式分别为：

a)土地使用期限修正系数：土地使用期限修正系数的计算公式如下:

其中，α为土地使用期限修正系数、m为剩余土地使用年限、n为标准土地年期；办公用地和商业用地为40年，工业用地为50年；p为土地还原率，办公用地为5.5％，商业用地为6％，工业用地为5％；

b)容积率修正系数：容积率修正系数的计算公式如下：

α_com＝(FAR/3.3)^-0.06 公式③

α_ind＝(FAR/1.5)^-0.07 公式④

其中，FAR为建筑的实际容积率，α_off、α_com、α_ind分别为修正后的办公用地容积率、商业用地容积率和工业用地容积率系数。

5.根据权利要求1所述的融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：步骤4)土地重置成本估算的具体方法为：用网格化标准地价价格乘以土地使用期限修正系数再乘以容积率修正系数，得出的数值即为土地重置成本估算价格。

6.根据权利要求1所述的融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：步骤5)建筑重置成本估算的具体方法为：

a)利用建筑信息模型软件对待估计建筑进行三维建模；

b)在建筑信息模型软件中指定构件挂接做法；

c)根据构件几何参数、施工做法、工程量输出工程量清单；

d)根据建筑信息模型软件所输出的工程量清单，乘以待估算建筑所在城市的造价站公布的同期信息，即可得到建筑重置成本估价。