[发明专利]一种融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法

说明书

本发明公开了一种融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法，该估算方法按照顺序包括以下步骤：1)网格化初始地价估算；2)网格化标准地价估算；3)土地使用年限修正系数及容积率修正系数的计算；4)土地重置成本估算；5)建筑重置成本估算；6)销售价格估算；7)建筑折旧额估算；8)房地产价值的最终估算；本发明将地理信息系统与建筑信息模型相融合，综合了多方面因素，建立了统一的框架，实现了城市房地产价格的流程化估算，提高了对房地产价值估价的精准性，减少了因主观因素影响而导致的估算偏差。

技术领域

本发明涉及一种估算方法，尤其涉及一种融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法。

背景技术

随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，评估体系的健全就显得极为重要；房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断；针对房地产实时过程中的不同的侧重点，研究者们提出了一系列估价方法，如市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法等。在众多的估价方法中，成本法估价将待估对象的价格分解为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等，并考虑了建筑的价值贬损，是一种较为准确的估价方法。

目前，成本法估价过程中，各类成本的估价计量方式多采用与类似房地产进行价格比对的方式进行估计，整个估价过程主要以经验为主，而现有估价软件通常仅能从建筑物估价方面进行估价，未能综合考虑建筑的空间位置及其与周围环境对象的联系，导致估价精度偏低并且受主观因素影响较大。

发明内容

为了解决上述技术所存在的不足之处，本发明提供了一种融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法。

为了解决以上技术问题，本发明采用的技术方案是：1、一种融合地理信息系统和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：该估算方法按照顺序包括以下步骤：

1)网格化初始地价估算；

2)网格化标准地价估算；

3)土地使用年限修正系数及容积率修正系数的计算；

4)土地重置成本估算；

5)建筑重置成本估算；

6)销售价格估算；

7)建筑折旧额估算；

8)房地产价值的最终估算。

进一步的，步骤1)网格化初始地价估算的具体方法为：

a)根据城市行政边界矢量数据，利用地理信息系统软件，将该城市划分为单位面积的格网；

b)根据所划分的格网数量，选择至少三个格网进行市场地价的实地调研即已知地价样本选取，并记录该网格的市场地价与空间坐标；

c)将实地调研的采样点的空间坐标导入地理信息系统软件，并将采样点的地价作为属性数据通过空间插值方法，将呈点状的地价数据插值至整个城市中的每个网格，得到待估价对象所在城市中的网格化初始地价。

进一步的，步骤2)网格化标准地价估算的计算的具体方法为：利用地理信息系统软件将人员可达性栅格数据、基础设施便利度栅格数据、产业集聚度栅格数据、环境条件栅格数据相乘得到网格化地价修正系数，对此系数进行最值归一化，得到地价修正权重，将网格化初始地价估算的价格乘以网格化地价修正权重，得出的数值即为估算的网格化标准地价。